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案例一：交易成本增加買(mǎi)方希望解除合同
深圳二手房糾紛律師流劉志鑫說(shuō)法：應(yīng)按照合同約定執(zhí)行違約金雙方可協(xié)商
廣東龍新律師事務(wù)所律師劉志鑫認(rèn)為，在買(mǎi)家和業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議中，對(duì)雙方的責(zé)任義務(wù)都做出了明確的規(guī)定，其中補(bǔ)充協(xié)議第三條中就提到：甲乙雙 方同意，本交易涉及的稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)，并直接向主管機(jī)關(guān)繳納。而且買(mǎi)家和業(yè)主生達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，國(guó)五條已經(jīng)出臺(tái)，只是還沒(méi)有出臺(tái)地方細(xì)則，該合同是買(mǎi) 賣(mài)雙方明知深圳或出臺(tái)相關(guān)政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對(duì)于稅費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是有預(yù)判的。
根據(jù)該合同補(bǔ)充協(xié)議的第四條第3款，乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，其中就包括“拒絕購(gòu)買(mǎi)該房屋的”。而且該條款中規(guī)定，乙方應(yīng)在違約行為 發(fā)生十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。據(jù)此條款，甲方也就是業(yè)主無(wú)須退還買(mǎi)家 的定金，甚至還有權(quán)利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達(dá)成交易的原因有政策因素，買(mǎi)家可以與業(yè)主友好協(xié)商，減少違約金的支出。
案例二：無(wú)過(guò)戶資格賣(mài)方要求解除合同
深圳二手房糾紛律師流劉志鑫說(shuō)法：賣(mài)方有權(quán)要求解除合同買(mǎi)方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任
深圳二手房糾紛律師劉志鑫認(rèn)為，雖然國(guó)家不鼓勵(lì)無(wú)房產(chǎn)證的二手房交易，但該案例中的合同和補(bǔ)充協(xié)議本來(lái)就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件 完全履行的合同，而其所附條件為：房產(chǎn)證辦下來(lái)，賣(mài)方具備出讓的權(quán)利并能為買(mǎi)房辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；買(mǎi)方在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)能辦理受讓手續(xù)。在上述條件成就前，交 房、付款等都能履行，只是過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦理，因此這個(gè)合同完全能夠履行，是雙方對(duì)未來(lái)權(quán)益的處理，因此具備法律效益。
如果在簽訂合同前，國(guó)家政策已對(duì)買(mǎi)房資格有規(guī)定，買(mǎi)方是明知國(guó)家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導(dǎo)致*終無(wú)法過(guò)戶，那么責(zé)任應(yīng)該是買(mǎi)方，國(guó)家政策不構(gòu)成不可 抗力，如果賣(mài)方要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方會(huì)很被動(dòng)。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過(guò)程中，因國(guó)家政策變化導(dǎo)致沒(méi)有資格，屬于不可抗力，買(mǎi)賣(mài)雙方均可 主張合同自動(dòng)解除，都不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
【深圳二手房糾紛律師劉志鑫提醒】 調(diào)控期政策易變合同中應(yīng)做出明確約定
鑒于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷調(diào)整變化中，二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方*好在合同中對(duì)國(guó)家政策變化如何處理有明確的約定，并仔細(xì)閱讀合同條款，不能因?yàn)槭侵剖胶贤秃雎约?xì)節(jié)。
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